FAQ

Toutes vos questions sur le bâtiments collectifs le permis de construire les Missions d’architectes

l’achèvement et la conformité des travaux …

L’architecte et les plans du permis de construire :

est-ce Qu’avec une esQuisse faite par un architecte je peux faire réaliser les plans par QuelQu’un d’autre?

Attention :
sont protégés du seul fait de leur création, les plans, croquis, ma- quettes et ouvrages conçus par l’architecte, qu’ils aient ou non fait l’objet d’un contrat de maîtrise d’oeuvre. Il faut donc demander au préalable son accord à l’architecte.

le recours à l’architecte est-il obligatoire?Le recours à l’architecte est obligatoire pour toute construction aboutissant à un bâtiment de plus de 170 m2 de surface hors oeuvre nette (shon). Vous avez dans tous les cas intérêt à confier votre projet à un architecte si vous attendez des réponses spécifiques à votre mode de vie ou la réalisation d’une maison sur mesure.
comment choisit-on un architecte?Comme pour le choix de tout autre professionnel, il est souhaitable de rencontrer plusieurs architectes et de discuter avec chacun de votre projet pour voir si «le courant passe». N’hésitez pas à leur demander une mission d’esquisse rému- nérée avant de vous engager sur un contrat de maîtrise d’oeuvre. La proximité entre l’architecte et le lieu du projet peut être un plus s’il y a suivi de chantier. De plus, grâce aux Journées de la maison contemporaine qui ont lieu courant juin, il est possible de visiter des maisons réalisées par des architectes dans votre région.
un contrat de maîtrise d’oeuvre peut-il vous être proposé par d’autres personnes Que par des architectes?Oui, mais attention. Le contrat de maîtrise d’oeuvre n’est pas règlementé. Donc il faut lire attentivement toutes les pièces constitutives du contrat et vérifier les assurances du professionnel. De plus, si la personne qui vous propose ce contrat n’est pas un architecte diplomé, votre habitation ne pourra pas dépasser les 170 m2 de SHON.
lorsQue je confie à un architecte la mission complète de maîtrise d’oeuvre, est-ce le seul contrat Que je signe?Non. En plus du contrat de maîtrise d’oeuvre, vous signez un contrat d’entreprise avec chaque intervenant sur votre chantier ou un contrat de construction de mai- son individuelle (CCMI) sans fournitures de plan avec une entreprise générale.
un architecte est-il engagé sur le prix des travaux?Oui et non. L’architecte a une obligation de moyen et non de résultat, ce qui signifie qu’il doit proposer un projet correspondant aux coûts annoncés, dans la limite de la conjoncture économique. Toutefois, le contrat que vous signerez pourra prévoir une variation du coût prévisionnel.
le chantier prend du retard. Qui est responsable?La responsabilité du retard dans le déroulement du chantier est imputable aux entreprises travaillant sur le chantier. Toutefois l’architecte doit mettre tout en oeuvre pour faire respecter le plan- ning prévisionnel (envoi de lettres recommandées, mise en demeure auprès de l’entrepreneur). En cas de dépassement des délais, l’architecte peut évaluer les pénalités de retard à appliquer en dédommagement, si toutefois cette clause est incluse au contrat signé entre maître d’ouvrage et entreprise.

La SURFACE de PLANCHER bâtiments collectifs Maison d’architecte

QUESTIONS REPONSES

RUBRIQUE I : Entrée en vigueur de la réforme de la surface

QUESTION: La modification simplifiée des documents d’urbanisme et des Plans de Prévention des Risques prévue par l’art. 4 de l’ordonnance du 16 novembre 2011 pour tenir compte de la réforme de la surface de plancher est-elle obligatoire ?

REPONSE : La mise en œuvre d’une modification simplifiée dans les conditions prévues par l’ordonnance relative à la surface de plancher n’est qu’une faculté. En effet, les autorités compétentes concernées n’ont pas forcément un intérêt à modifier leur document dès lors que la substitution automatique de la surface de plancher à la SHOB/SHON prévue par l’ordonnance leur convient et n’a pas de conséquence négative pour l’application de leur document

QUESTION : Existe-t-il un coefficient qui permet de passer automatiquement de la Surface Hors Œuvre Nette d’une construction à sa surface de plancher ?

REPONSE : Non. Un tel coefficient n’existe pas. La surface de plancher d’une construction est dans la plupart des cas inférieure de 5 à 15% à la SHON mais ce pourcentage peut varier selon le type de construction concerné. Le rapport entre la SHON d’une construction et sa surface de plancher varie principalement en fonction de 3 critères : l’épaisseur des murs extérieurs, la configuration du bâtiment et sa destination. A ces critères s’ajoute la taille des logements dans les projets d’habitat collectif. Il n’est donc pas possible de convertir simplement une surface en SHON en surface de plancher. Dans le cas d’une construction existante, même si sa SHON est connue, il convient de procéder à un nouveau calcul portant sur l’intégralité des surfaces pour obtenir sa surface de plancher.

RUBRIQUE II : Droits à construire

QUESTION : Le bénéficiaire d’un Certificat d’Urbanisme opérationnel (CUb) peut-il, après le 1er mars 2012, demander que les droits à construire qui sont prévus dans son certificat lui soient appliqués en SHON et non en surface de plancher ?

REPONSE : Les dispositions prévues par les 3ème et 4ème alinéas de l’art. 5 de l’ordonnance du 16 novembre 2011 relative à la définition de la surface de plancher, qui ouvrent la faculté de demander l’application de droits en construire en SHON lorsqu’ils sont plus favorables au demandeur que s’ils sont lus en surface de plancher, ne s’appliquent que dans le cas des ZAC et des lotissements qui ont donné lieu à la fourniture d’un certificat d’attribution de surface par le lotisseur (art. R.442-10). Les droits à construire qui sont exprimés en SHON dans un CUb doivent être lus et appliqués en surface de plancher si le bénéficiaire du certificat dépose sa demande de permis après le 1er mars 2012. Il n’est pas possible de demander à bénéficier de l’application de ses droits à construire exprimés en SHON dans son certificat.

QUESTION : Un Certificat d’Urbanisme opérationnel (CUb) délivré avant le 1er mars 2012 et mentionnant des droits à construire en SHON peut-il être prorogé ?

REPONSE : Si la réforme de la surface de plancher, applicable depuis le 1er mars 2012, n’a pas entraîné pas de changement des prescriptions d’urbanisme applicables au terrain au sens de l’article R.410-17 du code de l’urbanisme, l’entrée en vigueur, à cette même date, de la réforme de la fiscalité de l’aménagement a quant à elle engendré un changement du régime des taxes et participations au sens dudit article. Pour cette raison, les certificats d’urbanisme délivrés avant le 1er mars 2012 ne peuvent pas bénéficier de prorogations.

RUBRIQUE III : Surface de plancher

QUESTION : Les déductions forfaitaires de 5% pour l’habitation et 5 m2 par logement prévu par les alinéas e) et f) de l’ancien article R. 112-2 qui définissait la SHOB et la SHON sont- elles applicables à la surface de plancher ?

REPONSE : Non. Ces déductions forfaitaires ne sont pas reprises dans le nouvel article R. 112-2 qui définit la surface de plancher. Une seule déduction forfaitaire de 10 % est désormais prévue, au 8° de cet article, pour l’habitat collectif.

QUESTION : Que signifie la notion de ‘nu intérieur’ ?

REPONSE : La surface de plancher d’une construction se mesure à partir du nu intérieur des façades, au-dessus des plinthes, c’est-à-dire, à partir du mur tel qu’on le voit lorsque l’on est à l’intérieur de la construction, sans prendre en compte ni l’épaisseur du mur brut, ni celle des matériaux isolants intérieurs et extérieurs, ni celle des revêtements ou autres enduits de décoration intérieurs et extérieurs, etc…

QUESTION : Comment apprécier la notion de ‘façade’ dans le cas d’un permis groupé portant sur plusieurs bâtiments indépendants accolés ?

REPONSE : Dans le cas d’un permis groupé portant sur plusieurs bâtiments indépendants accolés (ex : permis portant sur un projet de construction de plusieurs maisons ‘en bande’ destinées à faire l’objet de locations ou de VEFA), il y a lieu de considérer que les murs de pourtour de chacun des logements constituent des façades et sont par conséquent déductibles de la surface de plancher totale du projet.

QUESTION : La circulaire du 3 février 2012 relative à la surface de plancher précise (page 9 - paragraphe 1.1.2.) que les circulations qui desservent exclusivement des locaux non constitutifs de surface de plancher (ex : caves en habitat collectif) peuvent être déduites de la surface de plancher de la construction ; que signifie le verbe ‘pouvoir’ dans ce cas, la déduction de ces circulations n’est-elle pas une obligation ?

REPONSE : Le verbe ‘pouvoir’ laisse une certaine souplesse afin que le demandeur puisse faire ce qui est le plus simple pour lui. Le demandeur a donc le droit de déduire les circulations dans le cas spécifié. Mais si c’est plus facile pour lui de déduire uniquement la surface intérieure des locaux non constitutifs de surface de plancher, et s’il n’y a pas d’enjeux pour lui (par exemple, s’il n’y a pas de COS), il peut le faire. L’objectif de cette souplesse est de minorer la surface de plancher autant que possible en allant au bout des déductions, mais aussi et surtout de simplifier la vie des demandeurs

QUESTION : Un silo agricole est-il constitutif de surface de plancher ?

REPONSE : Les surfaces destinées au stockage des denrées d’un silo agricole ne sont pas constitutives de surface de plancher. Seuls les éventuels locaux techniques qui accompagnent ces silos doivent être considérés comme créant de la surface de plancher.

QUESTION : Comment mesure-t-on la hauteur sous plafond dans les combles ?

REPONSE : La hauteur sous plafond dans les combles se mesure verticalement à partir du sol jusqu’à la face interne de la toiture telle qu’elle est visible, c’est à dire, jusqu’au dernier matériau posé (revêtement décoratif par exemple). Ainsi, l’épaisseur de tous les matériaux d’isolation de la toiture n’est pas prise en compte dans le calcul de la hauteur et les constructions bien isolées ne sont pas pénalisées. C’est la même logique que pour mesurer les surfaces au nu intérieur des murs (cf. QR sur ce point). Tant que la hauteur sous comble est inférieure à 1,80 m, il n’y a pas de surface de plancher. La surface de plancher dans un comble correspond donc à la surface où un homme d’1,80 m peut se tenir debout.

QUESTION : Un bâtiment agricole (ex : une étable) constitue-t-il de la surface de plancher ?

REPONSE : Oui. Les bâtiments d’une exploitation agricole constituent de la surface de plancher dès lors qu’ils sont clos et couverts et qu’ils ont une hauteur supérieure à 1,80 m. Toute construction, quelle que soit sa destination (agricole, industrielle,…) constitue de la surface de plancher. Il n’y a aucune exception.

QUESTION : Les Espaces d’Attente Sécurisés (EAS) destinés à assurer la sécurité incendie sont-ils déductibles de la surface de plancher ?

REPONSE : Cela dépend. Les EAS exclusivement dédiés à cette fonction sont considérés comme des locaux techniques. Ils ne sont ainsi pas constitutifs de surface de plancher, au même titre que les locaux de sécurité incendie, dès lors qu’ils sont imposés par la réglementation relative à la sécurité incendie dans les établissements recevant du public et qu’ils sont nécessaires à un groupe de bâtiments ou à un immeuble autre qu’une maison individuelle (art. R. 112-2 6°). Leur surface peut alors être déduite du calcul de la surface de plancher totale de la construction. En revanche, si l’EAS est aménagé dans un local qui n’est pas exclusivement dédié à la fonction de sécurité incendie, la surface de plancher du local doit être incluse dans la surface totale de la construction. Ainsi, par exemple, une salle de classe aménagée en EAS au sein d’une école n’est pas déductible de la surface de plancher.

QUESTION : Les locaux ou bâtiments destinés au stationnement de véhicules professionnels sont-ils inclus dans la surface de plancher des constructions ?

REPONSE : Non. Les surfaces affectées au stationnement de véhicules peuvent être déduites de la surface de plancher totale des constructions, quel que soit l’usage des véhicules concernés. Ainsi, les surfaces utilisées pour le stationnement de véhicules à caractère professionnel, tels que les véhicules de lutte contre l’incendie dans les casernes de pompiers par exemple, ne sont pas constitutives de surface de plancher. En revanche, la déduction ne concerne pas les surfaces affectées à la maintenance, à la réparation ou au chargement des véhicules.

QUESTION : Le demandeur d’un permis modificatif portant sur un permis initial délivré en Surface Hors Œuvre Nette doit-il recalculer la totalité de son projet en surface de plancher ou peut-il déposer son permis modificatif en Surface Hors Œuvre Nette?

REPONSE : Cela dépend. Si la modification envisagée n’a aucun effet sur la surface de plancher prévue dans le permis initial, notamment dans le cas où seul l’aspect extérieur est modifié (ex : agrandissement d’une ouverture ou percement d’une nouvelle ouverture), il n’est pas nécessaire au demandeur de faire figurer la surface de son projet dans sa demande de permis modificatif. Il n’a ainsi pas à calculer la surface de plancher de son projet. En revanche, si la modification envisagée a pour effet soit d’augmenter, soit de diminuer la surface du projet, il convient de recalculer la totalité des surfaces de la construction (la surface initiale et la surface supprimée ou ajoutée) en surface de plancher afin de la faire figurer dans l’imprimé de demande.

QUESTION : Lorsqu’un projet porte sur la construction d’une maison avec piscine extérieure, doit-on cumuler l’emprise au sol du bassin de la piscine avec la surface de plancher de la maison pour déterminer si le seuil de dispense de recours à architecte est dépassé ?

REPONSE : Non. Surface de plancher et emprise au sol ne doivent jamais être additionnées, elles ne se cumulent pas. Pour le projet en question, l’emprise au sol de la maison n’a pas non plus à être cumulée avec l’emprise au sol du bassin. En effet, le bassin est soumis à déclaration préalable sur le fondement de l’article R. 421-9 f (dès lors qu’il ne dépasse pas 100 m2). Il n’y a donc pas lieu de prendre en compte son emprise au sol lorsqu’il s’agit de déterminer si le projet est ou non soumis à architecte dans la mesure où les projets soumis à déclaration préalable échappent à l’obligation de recourir à un architecte.

RUBRIQUE IV : Emprise au sol

QUESTION : Lorsque le PLU prévoit la notion d'emprise au sol pour l’application de certaines de ses règles (Coefficient d’Emprise au Sol, ...) mais ne la définit pas, faut-il appliquer la définition prévue par l’art. R. 420-1?

REPONSE : La définition prévue par l’art. R. 420-1 – « L’emprise au sol au sens du présent livre est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. » – ne vaut que pour l’application du livre IV du code de l’urbanisme, c’est ce que signifie l’expression « au sens du présent livre ». Cette définition a pour seul objet de s’appliquer, d’une part, aux articles R. 421-1 et suivants qui fixent le champ d’application des autorisations d’urbanisme et, d’autre part, à l’article R. 431-2 qui concerne les modalités du recours à l’architecte. La rédaction des articles précités a d’ailleurs été profondément modifiée par le décret du 29 décembre 2011 pris pour l’application de l’ordonnance du 16 novembre 2011 relative à la définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l’urbanisme. Cette définition ne doit donc pas être substituée aux définitions fixées par les documents d’urbanisme qui font référence à la notion d’emprise au sol. Pour ce qui est des documents qui omettraient de fixer une définition précise de cette notion bien qu’y faisant référence pour l’application de certaines de leurs règles, la définition prévue par l’art. R.420-1 ne saurait leur être appliquée de façon systématique. Toutefois, cette définition pourra être retenue dès lors qu’elle est en cohérence avec les objectifs et la motivation de la règle concernée qui sont déterminés par l’autorité compétente.

QUESTION : Comment mesurer l’emprise au sol d’une construction sur pilotis ou en forme de ‘pyramide inversée’ ?

REPONSE : C’est la surface au sol résultant de la projection de la construction, y compris le cas échéant la surface non occupée entre les pilotis, qui doit être considérée comme emprise au sol.

QUESTION : Dans quels cas doit-on considérer qu’une terrasse constitue de l’emprise au sol ?

REPONSE : Seules les terrasses de plain pied ou n’ayant ni surélévation significative, ni fondations profondes ne sont pas constitutives d’emprise au sol. En revanche, par exemple, les terrasses suivantes constituent de l’emprise au sol : – une toiture-terrasse, quelle que soit sa hauteur par rapport au sol, qui sert de couverture à une construction ou partie de construction, même enterrée ; – une terrasse rattachée à un bâtiment dès lors que son élévation au-dessus du sol en modifie la façade ou l’aspect architectural ; – une terrasse qui constitue le prolongement de l’étage d’un bâtiment ; – une terrasse édifiée suivant un système constructif nécessitant des fondations identiques à ce que pourraient être celles d’un bâtiment ; – une terrasse (quelle que soit la nature des matériaux qui la constitue) qui repose sur des murs, poteaux ou piliers, emportant la création d’un espace libre en-dessous de son plancher, accessible à l’homme ou pouvant servir au rangement ou stockage de matériel ;… Dès lors qu’une terrasse constitue de l’emprise au sol, celle-ci doit être cumulée à l’emprise au sol de la construction à laquelle elle est rattachée physiquement pour déterminer si le projet est soumis à déclaration ou permis.

QUESTION : Le bassin d’une piscine et la terrasse, margelle ou dallage qui l’entoure constituent-ils de l’emprise au sol ?

REPONSE : Le bassin d’une piscine est dans tous les cas constitutif d’emprise au sol (mais il ne constitue jamais de surface de plancher même lorsqu’il est situé sous une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m). En ce qui concerne la terrasse qui entoure le bassin, elle ne constitue de l’emprise au sol que lorsqu’elle n’est pas de plain pied, c’est-à-dire, lorsqu’elle a une surélévation significative ou des fondations profondes.

QUESTION : Comment mesurer l’emprise au sol d’une construction enterrée ?

REPONSE : Une construction ou partie de construction enterrée ne constitue pas d’emprise au sol. Les éléments aériens d’une telle construction, en revanche, sont constitutifs d’emprise au sol, comme par exemple dans le cas où la partie supérieure de la construction est visible en surface.

QUESTION : Une rampe d’accès extérieure aménagée pour permettre aux personnes à mobilité réduite d’entrer dans un immeuble d’habitation collective constitue-t-elle de la surface de plancher ?

REPONSE : Non. Dès lors qu’elle n’est pas close et couverte, une rampe d’accès extérieure est constitutive uniquement d’emprise au sol et non pas de surface de plancher.

QUESTION : L’emprise au sol des projets n’est pas demandée dans les formulaires, est-ce un oubli ?

REPONSE : Non. L’emprise au sol des projets n’est volontairement pas demandée dans les formulaires car il est de la responsabilité du demandeur de vérifier si elle a une influence ou non sur le type d’autorisation qu’il doit déposer et sur l’obligation de recourir à un architecte. Concernant ce dernier point, dans les formulaires, cette responsabilité est matérialisée par le fait que l’attention du demandeur est appelée sur le principe du recours à architecte et qu’il lui revient de signaler expressément s’il est dans un cas de dispense (cf. cadre 4.1. du formulaire n° 13406 de demande de Permis de Construire une maison individuelle). De plus, dans la majorité des cas, l’emprise au sol est finalement une donnée inutile dès lors que la seule surface de plancher du projet suffit à déterminer à quelle formalité il est soumis et si l’on est ou pas dans un cas de dispense du recours à architecte. L’emprise au sol n’a en effet d’intérêt que pour les projets de plain-pied dont la surface de plancher se situe « autour » des seuils de 20 (ou 40) m2 et de 170 m2. Partant de ce constat, il n’est pas apparu nécessaire de contraindre systématiquement tous les demandeurs à mesurer précisément l’emprise au sol de leur projet. Enfin, il convient de souligner qu’avant le 1er mars 2012, la surface hors oeuvre brute, qui servait de mesure de référence pour déterminer la formalité à accomplir pour un projet, n’était pas elle non plus demandée dans les formulaires.

Permis de Construire ARCHITECTE C-B